La inversión en naves industriales y operaciones como la venta, el alquiler o el Sale & Leaseback generan muchas dudas entre propietarios y empresas. Por eso hemos creado este espacio, donde respondemos de forma clara y sencilla a las preguntas más frecuentes sobre el mercado inmobiliario industrial.
Nuestro objetivo es ayudarte a entender mejor las opciones disponibles, conocer el valor de tu nave y comprender qué factores pueden tener en cuenta los inversores al analizar un activo industrial en mercados como Madrid, Barcelona, Valencia o País Vasco.
⬇️ Tabla de contenido
- ¿Qué es un Sale & Leaseback?
- ¿Puedo vender mi nave industrial y seguir utilizándola?
- ¿Qué diferencia hay entre vender una nave y hacer un Sale & Leaseback?
- ¿Qué ventajas tiene un Sale & Leaseback?
- ¿Cuánto vale mi nave industrial?
- ¿Cuánto tarda una operación de Sale & Leaseback?
- ¿Puedo hacer un Sale & Leaseback si mi nave tiene hipoteca?
- ¿Qué tamaño mínimo debe tener una nave para interesar a los inversores?
- ¿Es mejor vender una nave vacía o con actividad?
- ¿Tiene que estar la nave en un polígono industrial?
- ¿Qué zonas tienen más demanda de naves industriales?
- ¿Puedo vender una nave que ya está ocupada por mi empresa?
- ¿Qué buscan los inversores en una nave industrial?
- ¿Todas las naves son aptas para una operación de Sale & Leaseback?
- ¿Qué impuestos y gastos tiene la venta de una nave industrial?
- ¿Es un Sale & Leaseback una alternativa a la financiación bancaria?
- ¿Cómo puedo solicitar una valoración de mi nave industrial?
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Mientras tanto, te dejamos una selección de las preguntas que recibimos con más frecuencia.
¿Qué es un Sale & Leaseback?
Un Sale & Leaseback es una operación mediante la que una empresa vende un inmueble que utiliza para desarrollar su actividad y, al mismo tiempo, firma un contrato de alquiler para continuar ocupándolo.
De esta forma, la empresa transforma parte del valor de su inmueble en liquidez sin tener que trasladar su actividad a otra ubicación.
Esta fórmula puede aplicarse a distintos tipos de activos inmobiliarios utilizados por empresas, entre ellos las naves industriales.
La operación combina, por tanto, una compraventa del inmueble con un posterior contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y la empresa que continúa utilizando la nave.
Leer más: Lease back para rentabilidad inmediata: vende tu nave y quédate como inquilino
¿Puedo vender mi nave industrial y seguir utilizándola?
Sí. Una de las principales características del Sale & Leaseback es precisamente que la empresa puede vender la nave y continuar desarrollando su actividad en ella como arrendataria.
Mediante esta operación, una empresa vende su nave a un inversor y, simultáneamente, firma un contrato de alquiler para continuar utilizando las mismas instalaciones.
De este modo, el propietario obtiene liquidez sin necesidad de trasladar inmediatamente su actividad a otra ubicación.
Las condiciones del alquiler, incluida su duración y renta, deben establecerse entre las partes antes de formalizar la operación.
¿Qué diferencia hay entre vender una nave y hacer un Sale & Leaseback?
La principal diferencia está en el uso posterior del inmueble.
En una venta tradicional, el propietario transmite la nave y, dependiendo de las condiciones de la operación, puede dejar de utilizarla.
En una operación de Sale & Leaseback, la empresa vende el activo, pero continúa ocupando la nave como arrendataria durante el plazo acordado.
Para una compañía que necesita liberar capital pero quiere mantener su actividad en la misma ubicación, esta estructura permite combinar la venta del inmueble con la continuidad del negocio.
¿Qué ventajas tiene un Sale & Leaseback?
Las ventajas concretas dependen de las características de cada operación, pero esta fórmula puede permitir a una empresa:
- Obtener liquidez mediante la venta del inmueble.
- Continuar desarrollando su actividad en la misma ubicación.
- Liberar recursos destinados a un activo inmobiliario.
- Destinar capital a nuevos proyectos o inversiones.
- Mantener el uso de las instalaciones mediante un contrato de alquiler.
- Convertir parte del valor inmobiliario de la empresa en recursos disponibles.
Por este motivo, el Sale & Leaseback puede ser una alternativa que algunas empresas estudien cuando buscan obtener liquidez sin abandonar las instalaciones desde las que desarrollan su actividad.
¿Cuánto vale mi nave industrial?
No existe una respuesta única, ya que el valor de una nave industrial depende de numerosos factores.
Entre los principales aspectos que pueden influir en una valoración se encuentran:
- Ubicación.
- Superficie construida.
- Tamaño y características de la parcela.
- Estado de conservación.
- Antigüedad del inmueble.
- Accesibilidad y comunicaciones.
- Características técnicas de la nave.
- Uso y actividad desarrollada.
- Situación urbanística.
- Demanda existente en la zona.
- Existencia de contratos de arrendamiento.
- Características del contrato, cuando la nave está alquilada.
Dos naves con una superficie similar pueden tener valores muy diferentes dependiendo de su ubicación, características y condiciones del mercado.
Por ello, si quieres conocer cuánto vale una nave industrial, lo recomendable es realizar un análisis individualizado del inmueble y de su situación en el mercado.
¿Cuánto tarda una operación de Sale & Leaseback?
No existe un plazo único para completar una operación de Sale & Leaseback.
El tiempo necesario puede depender de factores como la ubicación de la nave, sus características, la documentación disponible, la situación registral, las condiciones del contrato de alquiler y el interés de los inversores.
También puede influir el tiempo necesario para realizar la valoración del inmueble, analizar la operación, negociar las condiciones y completar la documentación necesaria para la compraventa y el posterior arrendamiento.
Por eso, cada operación debe estudiarse de manera individual.
¿Puedo hacer un Sale & Leaseback si mi nave tiene hipoteca?
En muchos casos puede estudiarse una operación aunque la nave tenga una hipoteca, pero es necesario analizar previamente la situación financiera y registral del inmueble.
La existencia de una carga hipotecaria puede afectar a la estructura de la operación y a la forma en que se realiza la transmisión.
Antes de plantear un Sale & Leaseback, conviene conocer el importe pendiente de la financiación, las condiciones de la hipoteca y las cargas que figuran sobre el inmueble.
El análisis concreto dependerá de las condiciones de cada caso.
¿Qué tamaño mínimo debe tener una nave para interesar a los inversores?
No existe una superficie mínima universal que determine si una nave industrial puede resultar interesante para un inversor.
El atractivo de un activo depende de un conjunto de factores, entre ellos su ubicación, superficie, características constructivas, uso, estado, accesibilidad y potencial de generación de rentas.
Por ello, una nave de menor tamaño situada en una ubicación consolidada puede presentar características diferentes a las de una nave mucho mayor situada en un mercado con menor demanda.
La valoración debe realizarse teniendo en cuenta el conjunto del activo y no únicamente sus metros cuadrados.
¿Es mejor vender una nave vacía o con actividad?
Depende de las características de la operación y de las necesidades del comprador y del vendedor.
En determinadas operaciones, una nave ocupada por una empresa puede resultar interesante para inversores que buscan adquirir un inmueble con una renta asociada a un contrato de alquiler.
En un Sale & Leaseback, precisamente, la empresa propietaria vende la nave y continúa utilizándola como arrendataria.
Por tanto, que una nave esté ocupada no significa necesariamente que no pueda venderse. Lo importante es analizar las condiciones del inmueble, la actividad desarrollada y las características del contrato de arrendamiento.
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¿Tiene que estar la nave en un polígono industrial?
No necesariamente.
Una nave industrial puede encontrarse en diferentes tipos de emplazamientos. Sin embargo, la ubicación es uno de los factores que pueden influir en el interés de los inversores.
Los polígonos industriales consolidados pueden ofrecer determinadas ventajas relacionadas con la actividad empresarial, los accesos, las comunicaciones y la disponibilidad de servicios.
También pueden resultar relevantes la proximidad a vías principales de comunicación, centros logísticos, núcleos urbanos y otras áreas de actividad empresarial.
Por eso, más que limitarse a determinar si una nave está o no en un polígono industrial, conviene analizar las características concretas de su ubicación.
¿Qué zonas tienen más demanda de naves industriales?
La demanda de naves industriales varía según el momento y las características de cada mercado.
Entre los mercados industriales y logísticos relevantes en España se encuentran Madrid, Barcelona, Valencia y País Vasco, entre otros.
Dentro de cada territorio existen además diferentes zonas y corredores industriales con características propias.
Para valorar una nave concreta es importante analizar aspectos como la actividad empresarial de la zona, las comunicaciones, la disponibilidad de suelo y otros inmuebles, la demanda existente y las características del activo.
Por este motivo, la ubicación debe analizarse de forma individual antes de determinar el potencial de una nave industrial.
¿Puedo vender una nave que ya está ocupada por mi empresa?
Sí.
Una empresa puede vender un inmueble que utiliza para desarrollar su actividad. En una operación de Sale & Leaseback, además, esta situación forma parte de la propia estructura de la operación.
La empresa transmite la propiedad de la nave al inversor y posteriormente continúa utilizando el inmueble mediante un contrato de arrendamiento.
Para el inversor, las condiciones del contrato de alquiler, la solvencia del ocupante, la duración del contrato y las características del inmueble pueden ser elementos relevantes a la hora de analizar la operación.
¿Qué buscan los inversores en una nave industrial?
Cada inversor establece sus propios criterios, pero existen diferentes factores que suelen analizarse al estudiar una nave industrial.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Ubicación estratégica.
- Calidad y características de la construcción.
- Superficie y distribución.
- Estado de conservación.
- Accesos y comunicaciones.
- Uso y actividad del inmueble.
- Situación urbanística.
- Solvencia del ocupante.
- Condiciones del contrato de alquiler.
- Duración del contrato.
- Potencial de generación de rentas.
- Situación del mercado industrial de la zona.
No existe un único perfil de nave que interese a todos los inversores. El análisis depende de la estrategia y los objetivos de cada comprador.
¿Todas las naves son aptas para una operación de Sale & Leaseback?
La respuesta rápida es no.
Cada activo debe analizarse individualmente teniendo en cuenta factores como la ubicación, las características de la nave, el estado del inmueble, la situación registral y urbanística, el mercado local y la actividad de la empresa que continuará ocupándolo.
También es importante estudiar las condiciones económicas de la operación y del futuro contrato de arrendamiento.
Por ello, antes de plantear un Sale & Leaseback, es recomendable realizar un análisis previo del inmueble y de las necesidades de la empresa propietaria.
¿Qué impuestos y gastos tiene la venta de una nave industrial?
Los impuestos y gastos asociados a la venta de una nave industrial pueden variar dependiendo de las características de la operación, del inmueble y de las partes que intervienen.
Entre los aspectos que pueden ser necesarios analizar se encuentran la fiscalidad de la transmisión, los gastos notariales y registrales y otros costes relacionados con la compraventa.
También pueden existir implicaciones fiscales para la empresa propietaria derivadas de la transmisión del inmueble.
Por ello, antes de cerrar una operación es recomendable analizar su estructura fiscal y contar con asesoramiento profesional para conocer los costes concretos aplicables en cada caso.
¿Es un Sale & Leaseback una alternativa a la financiación bancaria?
Un Sale & Leaseback no es equivalente a un préstamo bancario, ya que implica la transmisión de la propiedad de un inmueble y la firma posterior de un contrato de arrendamiento.
Sin embargo, una empresa puede estudiar esta fórmula cuando busca obtener liquidez a partir de un activo inmobiliario que ya posee.
La diferencia fundamental es que, en lugar de mantener la propiedad del inmueble y solicitar financiación utilizando el activo como garantía, la empresa transmite la propiedad y continúa utilizando la nave como arrendataria.
La conveniencia de una u otra alternativa depende de las circunstancias financieras, inmobiliarias y empresariales de cada compañía.
¿Cómo puedo solicitar una valoración de mi nave industrial?
Si eres propietario de una nave industrial en País Vasco, Madrid, Barcelona o Valencia, podemos ayudarte a analizar su valor de mercado y estudiar las distintas alternativas disponibles.
Para realizar una primera valoración es importante disponer de información sobre el inmueble, como su ubicación, superficie, características, situación actual y actividad desarrollada.
También podemos analizar si las características de la nave pueden encajar en una operación de venta o Sale & Leaseback.
Solicita una valoración sin compromiso y descubre las posibilidades de tu activo industrial.
