Las operaciones de sale and lease back, o venta con contrato de arrendamiento, son cada vez más populares entre los fondos de inversión.

¡Aumentan los rendimientos y minimizan los riesgos!

Elementos clave

• Fletador: el nuevo propietario que alquila el bien, volviéndose arrendador, y – así – se desvincula de toda la gestión de su propiedad;

• Arrendatario, o inquilino: se trata del propietario anterior del bien, quien vende su pertenencia y, posteriormente, la alquila, retomando su gestión. El inquilino, al ser el vendedor, se identifica también con el término de usuario;

• Leasing: se trata, literalmente, de una operación de arrendamiento financiero. Dicho mecanismo prevé la venta temporal de un bien, durante un cierto período de tiempo, y el pago de una tarifa periódica (renta de alquiler) para la concesión en uso del mismo activo comprado.

• En el sale and lease back, el usuario y el vendedor son la misma entidad, mientras que, en el leasing tradicional, quien vende y quien utiliza el bien son dos personas distintas.

¿Qué significa sale and lease back?

El sale and lease back (o también leasing financiero de retorno) es el contrato mediante el cual el propietario de un activo vende dicho bien a una empresa de leasing y esta, a su vez, habiendo pagado el precio de venta pactado, lo cede en arrendamiento al propietario original, previo pago de una renta y con derecho del vendedor/usuario a rescatar el bien al vencimiento del arrendamiento.

Se diferencia del esquema de leasing tradicional, ya que, a diferencia de este último, el objetivo del cliente es seguir disfrutando de un activo que ya posee y que, por necesidades organizativas y de liquidez, prefiere arrendar.

Ambas operaciones son mecanismos financieros alternativos a los préstamos bancarios.

La diferencias principales son que, en el caso del leasing – o arrendamiento puro – un propietario puede ceder, durante un tiempo, el uso de un bien a otra persona o empresa. En este caso, el activo arrendado sigue siendo propiedad del arrendador.

En cambio, en el lease back, se genera la venta de un bien que, al mismo tiempo, se alquila por el propio vendedor.

Operaciones de venta y arrendamiento posterior en el contexto de las naves industriales

Obviamente, existen dos tipos de operaciones de leasing, tanto con bienes inmuebles como muebles.

Como hemos visto, en una transacción de sale and lease back, el propietario existente vende la nave a un tercero y luego lo alquila por un determinado período de tiempo, conservando a veces la opción de comprar de vuelta el bien.

Por eso, está claro que un fletador, en un contexto de venta y arrendamiento posterior, no participa en la gestión del activo. Es el inquilino quien es el operador real, asumiendo la responsabilidad de todos los asuntos relacionados con la gestión de la nave.

Beneficios fiscales de la operación

Las disposiciones anteriores han hecho que sea más atractivo y conveniente para los propietarios de naves mantener el control sobre el activo, sin responsabilidad adicional, y – a la vez – permiten la flexibilidad necesaria para que un arrendatario posterior utilice el bien en sí.

¿Por qué alquilar un bien que es ya tuyo?

La razón principal es el flujo de caja. El lease back, de hecho, como hemos visto, se presenta como una alternativa a la financiación bancaria tradicional. Cuando tienes una necesidad inmediata de capital de trabajo, un acuerdo de venta y arrendamiento posterior te permite obtener tanto el dinero como el bien que necesitas.

El efecto económico de dicha operación es el mismo que el de un préstamo de dinero tradicional.

Entonces, digamos que si no dispones de una línea de crédito o necesitas más capital, puedes utilizar la venta de tu nave para reunir capital y asignarlo a nuevas inversiones.

¿Cuáles son las ventajas?

Como propietario registrado, el fletador disfruta de todos los beneficios de ser propietario del activo financiado, pero está libre de las obligaciones normales de un propietario de naves.

Por otro lado, el inquilino (sujeto a los acuerdos de operación contenidos en el contrato de arrendamiento) tiene carta blanca en la gestión y operación de la nave en su nombre, así como la responsabilidad del mantenimiento y seguro, incluso cualquier pérdida o daño que sufra el mismo.

Los beneficios en concreto

Alivio de los activos

Con sale and lease back, el vendedor recupera el uso del capital que de otro modo estaría vinculado a la propiedad del activo; al mismo tiempo, el vendedor mantiene la posesión y el uso continuo del activo mientras dure el contrato de alquiler.

Acceso continuo a los bienes vendidos

Incluso después de la venta del activo, el vendedor conserva todo el valor de uso mediante la firma simultánea de un contrato de alquiler, es decir, la persona – física o jurídica – sigue teniendo pleno acceso al activo vendido.

Condiciones flexibles del contrato de alquiler

Tanto la duración del contrato de alquiler como la retirada del bien al finalizar el periodo de alquiler se podrán pactar individualmente.

Sin convenios financieros

A diferencia de los préstamos bancarios tradicionales, esta operación no contiene ningún compromiso financiero que cumplir. El arrendador obtiene derechos de propiedad mediante la compra del bien arrendado y es arrendador a través del contrato de arrendamiento, pero no prestamista.

Conclusiones

El lease back, como hemos podido entender, es una operación de financiación alternativa que vale tanto para particulares como para empresas. Es una manera para adquirir rápidamente e inmediatamente dinero liquido de la venta de un bien, sin dejar de disfrutar del mismo.

De hecho, al momento de vender, el antiguo propietario y el nuevo firman, simultáneamente, el contrato de venta y el de alquiler, para que el vendedor siga gestionando y disfrutando del activo. En otras palabras: el sale and lease back no solo permite recibir el dinero de la compra, sino que también permite al vendedor de usar el bien vendido pagando una renta de alquiler.

En definitiva, el sale and lease back es una herramienta extremadamente útil para obtener liquidez inmediata, al igual que un préstamo bancario. Asimismo, es altamente recomendable, puesto que permite conservar, a veces, la opción de comprar de vuelta el bien.