Una hipoteca, o préstamo hipotecario, es un crédito que se pide a los bancos para la compra o construcción de una vivienda. Entre las condiciones necesarias para el préstamo, se pone la propia vivienda como garantía. En otras palabras: si el prestatario no cumple con los pagos, el banco prestamista puede adquirir la vivienda para recuperar el dinero perdido.
Ahora bien, a la hora de pedir un crédito, hay que tener en cuenta que existen varios tipos de interés de la hipoteca. Por ende, es necesario analizar bien cuál es el tipo de acuerdo que nos conviene más.
¿Qué es la tasa de interés de la hipoteca?
Existen muchos tipos de préstamos inmobiliarios. Sin embargo, a pesar de la categoría, cada banco puede cobrar una cifra para prestarnos dinero. A este se le llama interés de la hipoteca.
Concretamente, al importe que se debe de devolver al banco, se aplica otra tasa que la empresa bancaria nos cobra por prestarnos dinero.
Intereses hipotecarios
Tipo fijo
La tasa de interés fijo permanece constante en el tiempo, sin variaciones. Se trata de un tipo de interés que, durante los primeros meses – o años –, puede ser más caro.
Los intereses fijos no están afectados por los cambios económicos, ni por la evolución de los tipos de referencia a los que se vinculan.
Por lo general, hay que tomar como referencia la TAE (Tasa Anual Equivalente o Efectiva), cuyos criterios a tener en cuenta son:
- El plazo de la devolución.
- Las comisiones de la operación (operaciones de cancelación anticipada o abertura del préstamo).
- El TIN (Tipo de interés nominal): el porcentaje fijo pactado por el banco y el deudor; se puede calcular semanalmente, mensualmente o anualmente.
Tipo variable
Tipo de interés más económico y estable al principio, pero que cambia en el tiempo y depende del tipo de referencia tomada. En otras palabras, dependiendo del momento en el que se vayan revisando las condiciones del préstamo (por lo general cada 6-12 meses), el valor del interés puede cambiar.
La variación depende de la suma de dos factores:
- índice de referencia: criterio variable. Normalmente, en España, dicho factor se refiere al euríbor actual (Euro Interbank Offered Rate), es decir, la referencia en la que las grandes empresas bancarias europeas se basan. A medida que cambie el euríbor, evoluciona también el TIN.
- Diferencial: criterio fijo. No cambia a pesar de las variaciones del referencial. Concretamente, en los contratos de préstamo se calcula un interés dado por la tasa de referencia variable más un porcentaje fijo.
Cabe destacar que se puede pedir también un tipo de crédito a tasa mixta, que prevé un porcentaje de cuota variable y uno de cuota fija. Generalmente, durante los primeros años se aplica una tasa fija y, luego, se pasa a una variable. Este tipo de interés está recomendado siempre y cuando el deudor tenga la posibilidad de devolver el préstamo en un breve periodo.
A la hora de pedir un préstamo hipotecario, no solo hay que tener en cuenta la tasa de interés, sino también otros factores.
- Categorías de riesgo: penalidades por pago retrasado o anticipado
- Perfil personal: las condiciones del crédito pueden cambiar con base en los ingresos de quien pide el préstamo, su estabilidad laboral, los productos pactados, etc.
- Puntos de descuento (o puntos hipotecarios): gastos iniciales que se pagan al banco para reducir la tasa de interés.
¿Cuál es el interés actual de las hipotecas?
En el mes de septiembre de 2023, el interés medio se ha colocado en el 4,149%. Cabe destacar que este dato resulta ser más alto respeto al verano pasado, con lo cual, se prevé un incremento aún mayor en los próximos meses.
| ENERO | 3,337% |
| FEBRERO | 3,534% |
| MARZO | 3,647% |
| ABRIL | 3,757% |
| MAYO | 3,862% |
| JUNIO | 4,007% |
| JULIO | 4,419% |
| AGOSTO | 4,073% |
| SEPTIEMBRE | 4,149% |
Para analizar un valor más actual, habrá que esperar el próximo 26 de octubre, día en el que se reunirá el Banco Central Europeo (BCE) para las revisiones.
Previsiones tipo de interés hipotecario en 2024
Tras investigar el impacto de las hipotecas en el mercado inmobiliario, hemos analizado los cambios que las tasas de interés hipotecario han sufrido durante los últimos años y cuáles son las previsiones para el 2024. Los expertos prevén una subida alrededor del 4,75% a finales de este año.
Lamentablemente, tal escenario podría conllevar un enfriamiento de la actividad inmobiliaria. Sin embargo, se prevé también una reducción en 2024, estimada entre el 4,15% y el 2,8% a finales de año.
Lo más importante
Al pedir una hipoteca, sería recomendable tomar como referencia la TAE en vez que el TIN, porque resulta ser más clara respecto al coste real del crédito. En otras palabras, la TAE refleja los gastos efectivos que cobra el banco por darnos dinero; por ende, nos indica el tipo de opción más conveniente para nosotros.
Sin embargo, si todavía no sabes cuál es la mejor opción para ti, te ayudará saber que puedes pasar de una hipoteca fija a una variable, aunque ya hayas firmado el contrato.
Esto puede ocurrir a través del proceso de novación hipotecaria, una garantía que te permitirá cambiar las condiciones de tu pacto con el mismo banco. O bien, se puede recurrir a la subrogación hipotecaria, transfiriendo el préstamo a otro banco.
