El sector inmobiliario se caracteriza por numerosas peculiaridades que afectan a las operaciones de compra y venta, también en la transmisión de naves industriales. Estas operaciones podrán estar sujetas, según los casos, al régimen de exención o de tributación del IVA u otros impuestos.
Los detalles dependen del tipo de edificio que se vende y de la posible opción de tributación del IVA disponible para el vendedor. En este artículo hemos analizado qué pasa con los impuestos en una operación de compra-ventas de naves industriales.
Todos los impuestos a pagar en el proceso de venta
Los impuesto a pagar en la cesión de una nave industrial por venta dependen del historial de las transmisiones. Es decir si nunca se ha vendido prima o si ya hubo anteriormente una transmisión de propietario. Por comodidad hablaremos de transmisión de primera y segunda mano.
Para el IVA inmobiliario, hay dos categorías:
- Vivienda de obra nueva o primera mano: se aplica un tipo reducido de IVA del 10% sobre el precio de adquisición. El vendedor suele pagar este impuesto y presentar una autoliquidación.
- Vivienda de segunda mano: la venta está exenta de IVA, pero se debe pagar el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) en su lugar. Además, a partir de la segunda transmisión, se podrá aplicar la inversión del sujeto pasivo.
¿IVA o ITP en la transmisión de naves industriales?
El Impuesto sobre Valor Añadido (IVA) en España, en vigor desde 1986, se aplica a la compra de servicios profesionales y bienes, siendo el consumidor final quien lo paga. Generalmente, es del 21%, pero puede variar según el producto. Grava el consumo y se aplica a entregas de bienes y servicios por parte de empresarios o profesionales.
Como en las demás transmisiones de inmuebles, se tiene en cuenta el tipo general de IVA que, en España, es del 21 % y se aplica a la mayoría de transacciones, incluso las operaciones de compra-venta de naves industriales.
En cambio, hay que considerar también el calculo del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), obligatorio en caso de inmueble de segunda mano, es decir, un bien que ha cambiado de propietario mínimo una vez anteriormente. En la Comunidad de Madrid, el ITP se fija en el 6 %.
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento del valor del terreno al venderlo. El importe del impuesto varía según el ayuntamiento. Esta medida busca garantizar una aplicación más equitativa del impuesto.
En los municipios que consideran obligatoria la tasa de plusvalía, se aplicará un interés por mora por el retraso en el pago: se pide el 5 % durante los primeros tres meses; el 10 % entre los seis meses siguientes; el 15 % entre seis y doce meses; el 20 % después de un año, etc.
Dos caso concretos
- En las operación de compra-venta entre un profesional o empresario y una persona física que no es una empresa, si se trata de una obra nueva, se aplicará el IVA al 21 %; en cambio, a partir de la segunda transmisión, se aplicará el ITP.
- Cuando la nave industrial se vende junto con el terreno, podría ser sujeta a un tipo reducido de IVA.
¿Se puede deducir el IVA?
En las operaciones de compra-venta de las naves industriales se puede deducir el IVA siempre que el vendedor sea sujeto pasivo del IVA.
En el caso de la inversión del sujeto pasivo en el IVA, el cliente asume la responsabilidad de declarar y pagar el impuesto. El proveedor emite la factura sin incluir el IVA, y el comprador debe integrarlo al declarar la transacción, aunque normalmente no esté obligado a presentar el IVA en otras operaciones.
La inversión del sujeto pasivo no afecta en modo alguno el derecho del vendedor a deducir el IVA pagado durante la construcción o renovación del inmueble transferido.
En concreto, la inversión del sujeto pasivo no se aplica:
- cuando el comprador sea una persona natural privada;
- en caso de transmisión de la nave antes de su finalización (es decir, todavía en construcción o renovación). En este caso, de hecho, la operación está sujeta al IVA obligatorio y debe facturarse mediante los métodos habituales.
Según la Ley 37/1992 (artículo 84), los pagos se registran en los modelos 303 y 390, en lo cuales el cliente declara la base imponible, identificando la operación como sujeta a inversión del sujeto pasivo.
¿Qué significa la exención de IVA?
Como acabamos de decir, el sujeto pasivo es quien está obligado a ingresar el IVA; mientras que, en las operaciones de inversión del sujeto pasivo, es el comprador que cobra y – luego – deduce el IVA que paga. Se dice, por eso, que para los vendedores el IVA è neutro.
Ahora bien, en las segundas transmisiones, el inmueble está exento del IVA pero está sujeto al ITP, con lo cual, el comprador puede decidir renunciar a la exención y exigir el pago del IVA.
¿Pero por qué?
La respuesta es sencilla: ya sabemos que en los inmuebles de segunda mano se paga el ITP, por eso, estudiando los requisitos, es probable que pueda ser más conveniente pagar el IVA en lugar del otro impuesto.
Para renunciar a dicha exención es importante comunicarlo previamente al adquirente.
