Si eres propietario de un bien mueble o inmueble o – simplemente – te estás planteando comprar uno, seguramente estés tratando de entender qué son el IVA, el ITP, el AJD y todos los demás impuestos inmobiliarios que gravarían sobre dicha pertenencia.
Pues, ¡no te preocupes! Aunque parezca un proceso complicado, en este artículo hemos investigado la diferencia entre IVA, ITP y AJD, explicándote de forma sencilla cuáles tasas gravan sobre tus bienes inmuebles, para que ya no quepan dudas.
IVA, ITP y AJD: definiciones
Por supuestos, existen otras tasas que gravan sobre los bienes inmobiliarios, como – por ejemplo – el impuesto de plusvalía inmobiliaria; sin embargo, a continuación, hemos puesto la atención sobre tres casos específicos: IVA (Impuesto sobre Valor Añadido), ITP (Impuesto de Transmisión Patrimonial) y AJD (Actos Jurídico Documentados).
¿Qué es el IVA?
El Impuesto sobre Valor Añadido entró en vigor en España en 1986 y está relacionado con la compra de servicios profesionales y bienes, gravando sobre el consumidor final. El cálculo general corresponde al 21 %, pero puede variar en función del producto.
Además, grava el consumo y, esencialmente, impone impuestos sobre las entregas de bienes y la prestación de servicios realizados por empresarios o profesionales, siendo el consumidor final quien debe hacer frente a ello.
En el caso del IVA de tipo inmobiliario, hay diferentes categorías diferentes a tener en cuenta:
- Vivienda de obra nueva
El IVA de vivienda nueva es de tipo reducido y corresponde al 10% del importe de adquisición. Por lo general, es el vendedor quien tiene que ingresar el impuesto a Hacienda y presentar una autoliquidación.
- Vivienda de protección
Una vivienda de protección (oficial), también conocida como VPO, es un inmueble destinado a compradores con renta más baja, con lo cual, toma en cuenta un impuesto del 4 % y un precio inferior (el porcentaje no solo se refiere a viviendas de protección oficial de régimen especial, sino también a las de promoción pública). En este caso, cabe destacar que cada Comunidad Autónoma prevé una serie de limitaciones para dichos compradores.
[…] Con carácter general, las limitaciones de estas viviendas son tres: precio máximo y posible comprador en la primera transmisión; precio máximo en segundas o posteriores transmisiones y prohibición de disponer derivada de la obtención de préstamo cualificado.
Fuente: Registradores de Madrid
- Vivienda de segunda mano
El IVA, normalmente, grava la primera entrega de vivienda, con lo cual, la adquisición de un inmueble de segunda mano está exento de este impuesto. Sin embargo, en estos caso específicos, se tiene que abonar otro importe correspondiente al Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP).
¿Qué significa ITP?
El ITP no es más que un impuesto que pesa sobre el capital y sobre los bienes muebles e inmuebles del ciudadano. El comprador paga a Hacienda el 6-10 % del valor de la compraventa, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde esté.
Cabe destacar que el ITP afecta a los particulares, mientras que el IVA se refiere a las transmisiones inmobiliarias de empresas y profesionales. En este caso, se aplica el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
La tasa del ITP afecta a los activos de un contribuyente, como sus bienes inmuebles (por ejemplo, su casa) y sus ahorros, independientemente de sus ingresos laborales.
Por ejemplo, los propietarios de viviendas deben pagar un porcentaje fijo basado en el valor catastral de la propiedad, que no está vinculado a sus ingresos, sino a las características del inmueble (ubicación, estado de conservación, tamaño, etc.).
Además, es esencial considerar que se clasifica como segunda transmisión aquella en la que el promotor vende el inmueble después de haberlo utilizado de forma continua por un período igual o superior a dos años.
Esta categorización también se aplica cuando el inmueble ha estado sujeto a arrendamiento sin opción de compra u otros derechos reales de uso o disfrute, a excepción de que el comprador del inmueble sea la misma persona que lo utilizó durante el mencionado período.
¿Qué es el AJD?
Se conoce a los Actos Jurídicos Documentados (AJD) como un impuesto que proviene de la Administración Pública y es recaudado por la Comunidad Autónoma como medio indirecto de financiación de la institución. Concretamente, grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos.
En la compra de viviendas, la modalidad relevante es la de Documentos Notariales (DN), que incluye dos cuotas: una fija y otra variable.
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Dicho en otras palabras: el AJD es un impuesto que se utilizará para escrituras notariales, comerciales y administrativas. Estos documentos es necesario que demuestres transferencias de bienes de alto valor, operaciones corporativas y actos jurídicos documentados.
El AJD también se conoce como impuesto hipotecario y está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre y aprobado por la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
¿Cómo se liquidan los tres impuestos?
Hay que tener en cuenta que en el portal de la Agencia Tributaria, se ofrece un Calificador de Operaciones Inmobiliarias para calcular la tributación del IVA o del ITP según las operaciones seleccionadas.
En definitiva, los tres impuestos -por supuesto – no se pagan juntos y no siempre se deben pagar todos.
IVA
Es el vendedor quien debe declarar el IVA a través del modelo 303. La tasa tiene que abonarse a la hora de firmar el contrato de compraventa y entregar las llaves.
Según la Agencia Tributaria, hay una novedad en 2024 que es la opción de domiciliación del pago en cuentas abiertas en una entidad no colaboradora perteneciente a la Zona Única de Pagos en Euros. Hasta 2023 solo era posible la domiciliación en cuenta abierta en entidad colaboradora en la gestión recaudatoria.
ITP
Como adelantado, a través del modelo 600, el comprador paga a Hacienda un porcentaje del precio final de la operación inmobiliaria. El plazo establecido para el pago del ITP es de 30 días a partir de la fecha de la firma del contrato de compraventa.
✋🏼 Si la propiedad es adquirida mediante subasta pública, el comprador se encuentra exento del pago.
ADJ
El AJD solo se refiere a inmuebles de obra nueva y quien paga es el comprador de la vivienda. Sin embargo, si se trata de hipotecas, el pago tiene que ser asumido por la entidad bancaria. Por lo que concierne la cuota fija del ADJ, se paga a través de los documentos notariales mencionados arriba que se realicen en papel timbrado de 0,30 € por pliego o 0,15 € el folio.
En cambio, la cuota variable se aplica cuando el contenido de las escrituras es susceptible de ser inscrito en los registros de la propiedad, mercantil o industrial (oscila entre el 0,5% y el 2%).
Lo más importante
Cuando es una vivienda nueva, el comprador debe pagar el IVA y las cuotas fija y variable del AJD.
El ITP y AJD son impuestos indirecta que gravan las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados.
Cuando es una vivienda de segunda mano, se grava con el ITP y la cuota fija del AJD, pero no la variable.
