Los Non Performing Loans (NPL), o préstamos morosos en español, son aquellos créditos que han superado los límites de pago, debido a un empeoramiento de la situación económica y financiera de los solicitantes. En otras palabras, se trata de deudas bancarias que se generan por impago de los clientes.

De hecho, evidentemente, quien pide el crédito se vuelve incapaz de cumplir total o parcialmente con sus obligaciones contractuales y, por eso, deja en descubierto el préstamo.

Elementos clave

También conocidos como préstamos impagados, los Non Performing Loans se refieren a aquellos créditos en los que el prestatario ha dejado de realizar pagos por un período prolongado de tiempo, lo que lo vuelve incobrable.

En la mayoría de los casos, estos préstamos están respaldados por bienes inmuebles que el prestamista ha confiscado como garantía del préstamo.

¿Cuándo los créditos se vuelven morosos?

Un préstamo se vuelve moroso, o – mejor dicho – se deteriora, cuando se considera improbable que el deudor vaya a pagar el préstamo o si han transcurrido más de 90 días desde el plazo dentro del cual el deudor debería haber pagado las cuotas preestablecidas. Esto puede suceder si pierde su trabajo y, por lo tanto, no puede pagar una hipoteca como se esperaba, o si una empresa atraviesa dificultades financieras.

Los bancos deben examinar cuidadosamente los préstamos que han concedido e identificar rápidamente aquellos que corren el riesgo de convertirse en morosos. Este proceso se conoce como “detección de deudas incobrables”.

¿Cómo se puede gestionar un NPL?

Evidentemente, los bancos deberían, ante todo, evitar conceder préstamos excesivamente riesgosos. Deben adoptar criterios sólidos de concesión de crédito y evaluar adecuadamente la solvencia de los prestatarios para garantizar que los préstamos sólo se desembolsen a clientes que se consideren capaces de pagarlos.

Igualmente importante es que los bancos estén equipados con un sistema de seguimiento adecuado que identifique a los deudores en dificultades financieras desde una fase temprana. En algunos casos, el asesoramiento ofrecido al cliente respecto a sus finanzas puede por sí solo ser suficiente para evitar el deterioro de un crédito.

Ahora bien, más allá de las medidas que se pueden tomar para evitar que se llegue a una situación de morosidad, existen algunas soluciones para recuperar los créditos perdidos: una de las principales es asociarlos a los inmuebles.

¿Cómo funcionan las ventas de NPLs asociados a inmuebles?

Las ventas de NPL asociados a inmuebles son una transacción en la que un prestamista vende su cartera de préstamos morosos a un inversor. La venta incluye la transferencia de todos los derechos y obligaciones asociados con los préstamos, incluyendo los activos inmobiliarios asociados.

Después de la venta, el inversor se convierte en el nuevo propietario de los préstamos y de los activos inmobiliarios asociados.

¿Por qué se suele asociar un NPL a un inmueble?

Concretamente, los inversores compran préstamos impagados y los asocian a bienes inmuebles por dos razones.

• En primer lugar, se trata de inversiones muy rentables. estos préstamos se venden a precios muy por debajo de su valor nominal, lo que permite a los inversores obtener grandes ganancias.

• Secundariamente, los NPL asociados a inmuebles a menudo se venden con importantes descuentos, lo que permite a los inversores adquirir propiedades inmobiliarias a precios atractivos.

¿Cuáles son los riesgos y beneficios de la compra de NPL asociados a inmuebles?

La inversión en NPL vinculados a bienes inmuebles puede resultar altamente rentable para los inversores que estén dispuestos a asumir ciertos riesgos. Algunos de los beneficios que ofrece esta inversión son la posibilidad de adquirir activos inmobiliarios a precios muy por debajo de su valor real y obtener grandes ganancias si se logra recuperar el valor de los préstamos.

Sin embargo, también hay riesgos asociados a la compra de NPL, como la posibilidad de que los bienes inmuebles vinculados no puedan venderse a precios razonables o de que el inversor no pueda recuperar el valor del préstamo.

¿Cómo afecta la compra de NPLs asociados a inmuebles al mercado inmobiliario?

La adquisición de NPL relacionados con bienes inmuebles puede generar un impacto importante en el mercado inmobiliario. En algunos casos, los inversores pueden obtener grandes cantidades de activos inmobiliarios a precios muy por debajo de su valor real, lo que podría tener un efecto negativo en los precios de la vivienda en el mercado local.

No obstante, también puede tener un efecto positivo al contribuir a la liberación del mercado de activos inmobiliarios no deseados y alentar la inversión en la recuperación de estos activos.

Consideraciones finales

En España, la venta de carteras de NPLs es más común que la titulación, lo que ha afectado a la atracción de compradores en comparación con otros países. Los inversores extranjeros son predominantes en el mercado y prefieren carteras secured, que tienen garantías reales, pero el porcentaje de ventas de este tipo ha disminuido.

Los colaterales suelen estar en Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. El precio depende de factores como la tipología del activo, la colaboración judicial y la calidad del activo, y puede variar desde un 5% a más del 90%.

En vía conclusiva, la compra de créditos embargados asociados a inmuebles puede ser una oportunidad rentable para los inversores, pero también conlleva riesgos y consideraciones importantes. Los inversores interesados en este mercado deben tener una comprensión sólida de los procesos y riesgos involucrados antes de tomar cualquier decisión de inversión.