- Una ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial iniciado por un banco cuando el titular de una hipoteca no cumple con sus pagos, hasta perder su inmueble.
- Concretamente, en una ejecución hipotecaria el tribunal se queda con el inmueble para venderlo y ganar la rentabilidad necesaria para rembolsar los acreedores que no recibieron el dinero de la hipoteca.
- Es posible que los deudores sean exonerados de la ejecución hipotecaria y solventen el problema de las deudas sin perder el inmueble.
¿Qué es la ejecución hipotecaria de una casa?
Básicamente, una ejecución hipotecaria es la pérdida de una casa como consecuencia de no pagar las cuotas de la hipoteca.
Cuando se pierde una casa, tras una ejecución hipotecaria, el inmueble se vuelve propiedad del tribunal que se encargará de venderla para recuperar las cuotas para los acreedores que no recibieron su dinero.
¿Qué es y cuándo se aplica?
Por lo general, una ejecución hipotecaria es la consecuencia de un impago reiterado de las cuotas de una hipoteca, es decir, de forma sistemática y recurrente.
En concreto, cuando un hipotecario no cumple con los pagos de la hipoteca, los bancos tienen el derecho de rescindir su acuerdo, solicitando todo el dinero sin importar la repartición del pago. Si se da el caso, los titulares de la hipoteca tendrán dos opciones: pagar de una vez la totalidad de las deudas o una parte; abandonar la vivienda, perdiéndola de forma inmediata.
¿Cómo funciona el procedimiento de ejecución?
Generalmente, antes de ejecutar dicho procedimiento, el banco suele solicitar el pago durante aproximadamente 6 meses, aplicando tasas de mora. Por lo tanto, se puede afirmar que esta operación es extrema y siempre se intenta no llevarla a cabo, pero no es imposible.
Sumariamente, cuando se da el caso, el banco presenta una demanda ejecutiva ante el juzgado, acreditando la existencia de la deuda y pidiendo el vencimiento anticipado del préstamo. El juzgado, una vez asumida la demanda, le pide al deudor una liquidación durante 10 días. La ejecución hipotecaria empieza después del mismo plazo cuando el deudor siga incumpliendo con las obligaciones.
Ahora bien, una vez activado el procedimiento y si no hay oposición por parte del deudor, el juzgado procede con el embargo del inmueble, entregándolo al banco que tiene que encargarse de la venta en subasta pública. En este caso, el deudor puede pagar la deuda antes de que se anuncie la fecha de la subasta; por lo contrario, el inmueble se venderá al mejor postor durante un plazo de 40 días.
¿Se puede evitar una ejecución hipotecaria?
Como acabamos de mencionar, lamentablemente, la ejecución hipotecaria es un procedimiento al que muchas personas se van enfrentando. No obstante, cuando se da el caso, existen unas medidas a tomar en cuenta para evitar la ejecución del procedimiento.
De hecho, existen unas normas específicas que protegen al deudor hipotecario, sobre todo cuando la ejecución corresponde a su vivienda habitual. Dichas cláusulas pueden llegar hasta a modificar los contratos de las hipotecas en función de la protección del cliente moroso.
¿Cómo paralizar una ejecución hipotecaria?
Hay tres maneras para evitar perder una vivienda y las tres dependes de la situación económica, personal y familiar del deudor. Las tres opciones prevén una revisión del contrato hipotecario, con lo cual, la ejecución hipotecaria se paraliza mientras que se lleve a cabo todo lo demás.
| Negociación con el banco | La primera consiste en una negociación con el banco para reestructurar la deuda a través de una modificación en las condiciones del préstamo o reducir el importe a devolver. Por supuesto, la entidad financiera debe de estar de acuerdo voluntariamente con el pacto. |
| Exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) | Esta operación se conoce también como segunda oportunidad y está regulada por la Ley 16/2022, de 5 de septiembre. Concretamente, se refiere a la reducción del importe de sus deudas para aquellos que cumplas unos requisitos establecidos por la Agencia Tributaria y la Tesorería General de la Seguridad Social. Entre estos, se le podría permitir a un deudor que experimenta una mejora importante por distintas causas, como puede ser una herencia, dentro de un plazo establecido. Conforme al artículo 486 de la Ley Concursal, existen dos formas de pago: – planes de pago: consiste en cancelar parte de la deuda y cumplir con la restante parte durante 3 o 5 años; – liquidación de masa activa: el deudor podría enajenar todos sus bienes a cambio de la cancelación de la deuda. Cabe destacar que este procedimiento, por lo general, no se aplica a las deudas por impago hipotecario, salvo si, una vez ejecutada la vivienda, no se obtuviera dinero suficiente para saldar la deuda original y el deudor no tuviera más bienes para liquidar. |
| Exoneración por motivos legales | Se daría el caso si, ante el juzgado, el deudor presentara un escrito de oposición, alegando las causas de la objeción. Entre estas, se destacan cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca, falta de legitimación del banco y la vulneración de los derechos del consumidor. |
¿Cómo actuar ante una ejecución hipotecaria?
Es fundamental entender que, antes de aceptar una ejecución hipotecaria, sí hay unas maneras para analizar la legitimidad de la demanda por parte del banco. A continuación, te presentamos los puntos clave para que pueda tener más claro qué es lo primero que hacer frente a esta incómoda situación financiera.
- Averiguar es que la entidad financiera no haga uso de cláusulas abusivas, como – por ejemplo – el eventual vencimiento anticipado de la deuda, una liquidación unilateral del saldo o inadecuados intereses de demora;
- Abrir un procedimiento declarativo: para hacer lo indicado en el punto precedente, el deudor tiene que recurrir a un Tribunal que analice las cláusulas del contracto y, eventualmente, las corrija para alcanzar una suspensión de la ejecución.
Lo más importante
Para terminar, hemos aclarado unos puntos que podrían generar confusión a la hora de gestionar una ejecución hipotecaria.
- En el procedimiento de subasta, si no hay postores, el banco se queda con el inmueble por el 70 % del valor de su tasación;
- Si el valor del inmueble ejecutado no cubre la totalidad de la deuda, el banco puede pedir el embargo de otros bienes del deudor;
- Tras la finalización de la ejecución hipotecaria, el juzgado ordena el desahucio del deudor, indicando un plazo específico. Pero, si se trata de una vivienda habitual, se puede tomar en cuenta la suspensión de la ejecución hasta un período de dos años, siempre y cuando se cumpla con los requisitos reales y exista una situación de vulnerabilidad del deudor.
