Debido al aumento de los alquileres, es normal preguntarse si en 2024 habrá el riesgo de otra burbuja inmobiliaria, como la que sufrió España hace unos años.
Para que sea más claro, la burbuja inmobiliaria en España alcanzó su pico en 2008, implicando problemas sociales, como el aumento de desahucios y problemas económicos para los inquilinos.
¿Qué es la burbuja inmobiliaria?
En el mercado de los inmuebles, la burbuja inmobiliaria corresponde a un aumento de precio de los inmuebles sin que haya una razón justificada. Por lo general, es algo que pasa cuando la demanda y la oferta no son equilibradas, es decir, cuando la primera es mayor que la segunda y, por ende, esta no se puede satisfacer.
La consecuencia principal es que los precios de las viviendas aumentan exponencialmente. Asimismo, a raíz de la subida de precios, los inversores aprovechan para vender inmuebles por importes mayores a los de compra iniciales, con lo cual, la burbuja sigue hinchándose.
¿Cómo identificar una burbuja inmobiliaria?
Como hemos adelantado, de la crisis inmobiliaria que sufrió España en 2008 se pudieron destacar unos rasgos útiles para detectar una posible nueva burbuja inmobiliaria.
- Elevadas concesiones de créditos bancarios. Normalmente, cuando se suele conceder préstamos a personas con insuficiente disponibilidad económica, el crédito disminuye, pidiendo en automático nuevas ofertas;
- Aumento de las compraventas sin motivos económicos. Muchos inversores empiezan a comprar inmuebles para, luego, venderlos a precios más altos. Toda esta maniobra conlleva especulación inmobiliaria.
- Aumento de la demanda de inmuebles de uso vacacional;
- Creación de suelo urbanizable. Un elemento a tener en cuenta para la producción de una crisis inmobiliaria es la creación de terrenos edificables que tienden a producir una subida de la demanda de inmuebles;
- Creación de viviendas que no corresponden a las necesidades de la población, por lo tanto, no serán utilizadas, provocando, por un lado, gasto innecesario de dinero y, por el otro, falta de inmuebles que realmente se necesitan.
Como es evidente, los elementos que acabamos de mencionar no solo se refieren a las causas de las burbujas inmobiliarias, sino que prevén las consecuencias de ciertas actitudes.
Cómo evitar otra crisis inmobiliaria
Si de los errores se aprende, es importante evaluar qué medidas tomar y cuáles elementos tener en cuenta para bajar al mínimo los riesgos de producir otra burbuja inmobiliaria.
Entre otras cosas, una especial atención hay que ponerla en los intereses de la hipoteca.
Puntos clave de las hipotecas
- Evitar el tipo de interés variable, en función de un interés fijo;
- No superar el plazo máximo de 20 años de hipoteca;
- Quedarse en el 30 % de ingresos netos para el pago de la cuota hipotecaria;
- El precio del inmueble tiene que estar por debajo del quíntuple del sueldo neto anual;
¿Habrá una burbuja inmobiliaria en 2024?
Para entender si subirá el precio de las viviendas en España en este año 2024, hay que analizar los posibles riesgos de una nueva burbuja inmobiliaria. Por suerte, según los expertos del sector inmobiliario, aunque los precios de los inmuebles sigan subiendo, parece superada la fase de crisis en la que España entró hace 16 años.
Entre los elementos a favor, cabe destacar que, hoy en día, se edifica menos y la oferta no está aumentando; la compraventa parece no aumentar tanto y ya no se conceden muchos créditos bancarios.
¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2024?
Aunque parece que no haya el riesgo de otra burbuja inmobiliaria, desde el punto de vista de la demanda, el sector de los alquileres es más fuerte que el de la compraventa.
¿Qué pasará con la renta de los alquileres?
De hecho, vivir en una vivienda alquilada resulta la opción más considerada, con lo cual, probablemente, el precio suba en 2024.
No obstante, es importante recordar que la Ley de Viviendas presupone una subida hasta el 3 % de la renta anual, por ende, se estima que muchos propietarios, para desvincularse de la ley, elegirán alternativas para alquilar sus viviendas, como alquileres turísticos o alquileres temporales.
¿Cuáles son las previsiones para el 2024?
Según la Nueva Ley de Vivienda, las medidas tomadas en este año 2023 para paliar las subidas de los alquileres serán prorrogadas hasta el 31 de diciembre de 2024.
Criterios para los contratos actualizados con el IGC
- Se tomará como mes de referencia el que corresponda a la fecha de actualización del contrato.
- El porcentaje del índice a tomar en cuenta subirá del 2% al 3% y el cambio será obligatorio para todos, siempre y cuando no haya un acuerdo previo entre las dos partes involucradas en el contrato.
- Aunque haya un pacto entre inquilino y casero, dicho acuerdo tendrá que conformarse a los rasgos límites establecidos por el IGC.
- El índice de actualización afectará tanto a los grandes como a los pequeños tenedores.
- En comparación con el IPC, el IGC se aplica también en zonas tensionadas. Es decir que la tasa se impone también en aquellas zonas en las que la oferta de viviendas resulta insuficiente para la población.
En vía conclusiva, lo bueno de la burbuja inmobiliaria anterior es que, si algo parecido pasara, ya tendríamos medidas rápidas para solucionar el problema. Por ejemplo, algo que ayudó a reactivar la demanda de inmuebles hace años — y a recuperar el sector — fue el descenso del 25 % del precio medio de las viviendas.
Dicho de otra forma, ya tenemos antiguos patrones que nos permitirían evitar otra crisis inmobiliaria.
