En España es legal vender aunque se trate de un piso ocupado. No existe ninguna ley que lo prohíba. Sin embargo, esta situación conlleva implicaciones importantes que debes considerar antes de proceder con la venta.
Lo más importante a la hora de vender un piso ocupado
- Transparencia: es fundamental informar al comprador sobre la situación de ocupación del inmueble. La transparencia evitará posibles conflictos legales futuros.
- Asesoramiento legal: consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario para conocer tus derechos y obligaciones, y para que te asesore durante todo el proceso de venta.
- Valoración adecuada: considera realizar una tasación del inmueble teniendo en cuenta su estado actual y la ocupación, para establecer un precio de venta realista.
¿Qué significa piso ocupado y por qué ocurre?
Un piso ocupado es una vivienda que ha sido habitada sin el consentimiento legal del propietario. Es decir, personas acceden y se instalan en el inmueble sin contrato de alquiler ni título de propiedad. Este fenómeno puede darse tanto en viviendas vacías como en segundas residencias, y suele estar relacionado con factores como la crisis económica, la falta de vivienda asequible o la existencia de pisos desocupados durante largos periodos.
Las ocupaciones pueden ser de dos tipos: algunas se hacen por necesidad habitacional (personas en situación vulnerable) y otras por grupos organizados que buscan lucrarse alquilando ilegalmente estas viviendas.
La legislación española distingue entre la usurpación de vivienda (cuando no es la residencia habitual del propietario) y el allanamiento de morada (cuando se trata de su vivienda principal), siendo este último un delito más grave.
Normas clave contra la ocupación en España
📜 Código Penal (Artículos 245 y 202)
- Artículo 245: penaliza la ocupación sin autorización de una vivienda que no sea morada habitual (normalmente segunda residencia o vivienda vacía). Se castiga con multa de tres a seis meses.
1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.
2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.
- Artículo 202:
1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y munta de seis a doce meses.
⚖️ Ley de Enjuiciamiento Civil (Artículo 250.1.4º y reforma de 2018)
- Desde 2018, se introdujo un procedimiento exprés de desahucio para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente.
- Solo lo pueden iniciar personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o administraciones públicas, no bancos ni empresas.
- El demandado debe acreditar en 5 días que tiene derecho a estar en la vivienda; si no lo hace, se puede ordenar el desalojo.
Entonces, ¿puedes vender tu piso aunque esté ocupado?
¡La respuesta es sí!
En España, la ley no prohíbe expresamente la venta de un inmueble que esté ocupado ilegalmente, siempre que el propietario sea el titular legal de la vivienda. Sin embargo, el hecho de que el piso esté ocupado puede afectar significativamente su valor de mercado y complicar la operación.
Aunque el vendedor puede transferir la propiedad, el comprador asume el problema de la ocupación, lo que implica posibles procesos judiciales para recuperar la posesión. Además, es fundamental informar al comprador sobre esta situación para evitar problemas legales por vicios ocultos o mala fe en la transacción.
Datos a tener en cuenta – ¿Qué implica vender un piso con okupas?
- Descuento en el precio: debido a la imposibilidad de disponer inmediatamente del inmueble y a las dificultades para mostrarlo a potenciales compradores, los pisos ocupados suelen venderse con un descuento significativo. Según un estudio de Idealista, los propietarios aplican una rebaja media del 42% respecto al valor de mercado. En comunidades como Asturias, este descuento puede llegar al 65% .
- Responsabilidad del desahucio: el comprador asume la responsabilidad de iniciar y costear el proceso legal de desalojo, que puede ser largo y costoso. Los procedimientos judiciales para desalojar a los okupas pueden extenderse durante meses o incluso más de un año, dependiendo de la situación y la carga de trabajo de los tribunale.
- Perfil del comprador: generalmente, este tipo de operaciones atrae a inversores con experiencia en el sector inmobiliario, dispuestos a asumir los riesgos y costes asociados a la ocupación ilegal. Para particulares, puede resultar una inversión poco rentable y con altos niveles de incertidumbre.
El proceso de desahucio – ¿Qué hacer antes de poner en venta un piso ocupado?
Antes de intentar vender un piso que ha sido ocupado ilegalmente, es fundamental conocer los pasos legales para recuperar la posesión del inmueble, ya que la mayoría de compradores evitarán adquirir una propiedad con este tipo de conflicto activo.
Para desalojar a unos okupas, el propietario debe presentar una demanda civil por desahucio por precario, especialmente cuando se trata de una vivienda ocupada sin contrato de arrendamiento ni permiso alguno.
Esta acción legal está contemplada en la Ley de Enjuiciamiento Civil y fue reforzada en 2018 con la reforma anteriormente mencionada, que introdujo un procedimiento exprés.
¿Quién puede presentar la demanda?
Tiene la oportunidad de acudir al desahucio por precario el propietario, pero también el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer el inmueble, además de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y administraciones públicas (pero no por bancos ni empresas).
Los pasos a seguir…
Una vez interpuesta la demanda, el juzgado notifica a los ocupantes y les da un plazo de 20 días para que presenten documentación que justifique su derecho a permanecer en la vivienda. Si no pueden demostrarlo, el juez puede ordenar el desalojo inmediato, sin necesidad de celebrar juicio.
Este procedimiento, definido «lanzamiento», se refiere a un desalojo físico demandado por una comisión judicial.
🚨 Por otro lado, si la vivienda ocupada es tu domicilio habitual, al ser considerado un allanamiento de morada, contemplado como delito penal (Art. 202.1 mencionado anteriormente), puedes acudir directamente a la vía penal mediante una denuncia ante la policía, lo que suele permitir una actuación más rápida de las autoridades y un posible desalojo por la vía de urgencia.
Recomendaciones
Antes de poner en venta un piso en esta situación, también es recomendable:
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
- Obtener una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Informar con total transparencia al potencial comprador sobre la situación legal del inmueble.
- Valorar la posibilidad de vender el piso ocupado con descuento, si no es viable el desalojo previo.
Cómo convertir una situación complicada en tu oportunidad de venta
Evidentemente, la ocupación se ha convertido en un tema polémico por la dificultad y lentitud de los procesos legales para recuperar el inmueble, lo que ha generado preocupación entre propietarios e inversores.
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Vender un piso ocupado es posible, pero requiere estrategia
Si decides vender tu piso ocupado por okupas, la transparencia es clave. Informar al comprador sobre la situación actual del inmueble no solo es una obligación ética, sino también legal, ya que la ocupación afecta directamente al valor de mercado y puede conllevar trámites judiciales posteriores.
Contar con el apoyo de un profesional inmobiliario o legal especializado puede marcar la diferencia. Un buen asesor te ayudará a fijar un precio ajustado a la realidad del mercado, gestionar los documentos necesarios —como la escritura de propiedad o la nota simple—, y revisar si existen denuncias previas o procedimientos judiciales en curso relacionados con la ocupación.
Aunque la venta puede ser más compleja, es completamente legal y existen inversores interesados en este tipo de activos, ya que suelen ofrecer precios más bajos y potencial de rentabilidad a medio o largo plazo.
En definitiva, vender un piso ocupado en España es posible, pero requiere actuar con información, asesoramiento adecuado y visión estratégica para tomar la mejor decisión en función de tu caso concreto.
