¿Qué es el desistimiento de un contrato?

Se conoce como desistimiento a la posibilidad que ofrece la ley o el propio contrato de alquiler para poder rescindir de forma anticipada dicho contrato.

El desistimiento de los contratos de alquiler se encuentra regulado por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece unos requisitos y unas circunstancias bajo las cuales tanto los inquilinos cómo los propietarios pueden rescindir un contrato de alquiler, como detallaremos a continuación.

Si dichos requisitos o condiciones no se cumplen y aún así se rescinde el acuerdo, no estaríamos frente a un desistimiento sino frente a un incumplimiento de contrato, que puede tener unas consecuencias más graves.

Además, cabe destacar que el desistimiento se puede regular, en vez de por la LAU, por el propio contrato, siempre y cuando las condiciones estipuladas en el mismo sean más beneficiosas para el inquilino que las contempladas en la propia ley.

Sin embargo, en la mayoría de los casos se aplica el artículo 11 de la LAU por la dificultad de alcanzar un acuerdo en el que las condiciones propuestas sean más favorables para los inquilinos.

¿En qué casos se puede rescindir un contrato de alquiler si eres el propietario?

Las siguientes situaciones son causas contempladas por las que se puede rescindir un contrato de alquiler de manera legal si eres el propietario del inmueble:

• En caso de que el inquilino no pague la renta correspondiente o cualquiera de los pagos que deba hacer al arrendatario.
• Si el inquilino no ha abonado la fianza o su correspondiente actualización.
• Si el inquilino ha realizado obras en el inmueble sin permiso del propietario o ha provocado daños en la vivienda de forma voluntaria.
• Si se llevan a cabo en el interior de la vivienda actividades molestas, peligrosas o ilícitas.
• En caso de que el inquilino haya subarrendado o cedido la propiedad a terceros sin el consentimiento del propietario.
• Si la vivienda se está destinando a un uso diferente al que se había pactado previamente en el contrato firmado por ambas partes.
• En caso de que el propietario necesite recuperar la vivienda para hacer uso de ella él mismo o algún familiar de primer grado de consanguinidad. Esto podrá hacerse siempre y cuando haya transcurrido el primer año de alquiler y deberá notificarse la situación al inquilino con al menos dos meses de antelación.

¿Se puede rescindir el contrato de alquiler si eres el inquilino?

Al igual que los propietarios, los inquilinos también pueden rescindir su contrato de alquiler. Según la ley, el arrendatario puede rescindir su contrato de alquiler una vez hayan transcurrido, por lo menos, 6 meses y siempre que se le comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

En los casos en los que el contrato haya cumplido 12 meses y se haya prorrogado por un año más, no será necesario que transcurran de nuevo 6 meses para que el inquilino pueda rescindir su contrato de alquiler, ya que esta cláusula sólo se aplica durante el primer año de contrato.

Además, hay que tener en cuenta que, en caso de desistimiento, el inquilino tendrá que pagar al arrendador una indemnización (que debe aparecer en el propio contrato). Esta indemnización será de una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplirse.

En el caso de que quede menos de un año de contrato, el inquilino tendrá que pagar una indemnización proporcional a los meses que queden por cumplir de arrendamiento.

Consideraciones generales a la hora de firmar un contrato de alquiler

Ahora que ya sabes si se puede rescindir un contrato de alquiler y los casos en los que puede hacerse de manera legal, vamos a dejarte algunos consejos para que no tengas ningún problema con tus contratos de alquiler, ya seas propietario o inquilino.

• Revisa bien el contrato de alquiler antes de firmarlo y asegúrate de que todas las cláusulas y condiciones corresponden a lo hablado con anterioridad.
• Notifica siempre de manera fehaciente y a través de vías que dejen constancia documental de tu decisión de rescindir el contrato para que haya pruebas de que lo haces dentro de los plazos marcados por la ley.
• Trata de llegar a acuerdos siempre de manera amigable porque, de no ser así, puede que tengas que recurrir a la vía judicial, lo que suele hacer los procesos más largos y costosos