El contrato de arras es uno de los documentos que se pueden elegir para poner en marcha una operación de compraventa de un inmueble. Sin embargo, es común confundir dicho documento con el contrato de reserva de vivienda, del que ya hablamos hace unos días.
De hecho, los dos son documentos parecidos, porque representan un anticipo ante la firma efectiva del contrato de compraventa, pero prevén obligaciones y compromisos diferente, además de implicar distintas consecuencias en caso de incumplimiento.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un documento privado en el que el vendedor y el comprador de un inmueble acuerdan las condiciones esenciales de la compraventa, que en la mayoría de los casos se formalizará en un futuro próximo mediante escritura pública. El cumplimiento de este acuerdo está garantizado mediante un pago inicial, es decir, la entrega anticipada de una parte del precio de compra, como una fianza.
Efectivamente, se parece mucho al contrato de reserva de vivienda, pero hay algunas diferencias sustanciales que te explicaremos a continuación.
¿Cuáles son las diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva?
A nivel legal, el contrato de arras está regulado por el Código Civil. Por el contrario, el contrato de reserva está regulado por la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, incluida en el BOE 14/07/1998.
Sin embargo, paradójicamente, sólo el contrato de reserva de vivienda implica la obligación de llevar a cabo la operación de compraventa. De hecho, la tipología de arras prevé un modelo, llamado arras penitenciales (que analizaremos enseguida), que permite rescindir del contrato sin comprar el inmueble en cuestión.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas
Artículo 1454 del Código Civil
En definitiva, la principal diferencia entre las dos tipologías está en las implicaciones ante una posible rescisión, tanto en el ámbito legal como económico.
De todas formas, antes las dudas, sería recomendable firmar un contrato de arras en lugar de la reserva, puesto que siempre hay la posibilidad de echarse atrás. Mientras que, a través del contrato de reserva, las dos partes están obligadas a cumplir con la firma definitiva.
¿Qué tipos de contratos de arras existen?
Por lo general, se pueden dividir los contratos de arras en tres categorías principales, según su función.
Confirmatorias
El primer es el contrato de arras confirmatorias: es, básicamente, la confirmación escrita del compromiso; en caso de incumplimiento de los términos contractuales, se podrá proceder a una reclamación legal.
Penitenciales
Secundariamente, hay el contrato de arras penitenciales. Las dos partes pueden echarse atrás y no formalizar la compraventa, asumiendo unas penalizaciones. El vendedor deberá devolver el importe anticipado por en comprador, más una sanción pecuniaria que puede llegar hasta al doble de la cuota inicial. Mientras que, el comprado perderá el dinero de la señal, es decir, no se le devolverá la fianza anticipada.
Para que un contrato de arras penitenciales sea valido, es importante explicitarlo en las escrituras. De hecho, por defecto, las reservas prevén contratos de arras confirmatorios y, por ende, no se podrían rescindir una vez firmadas.
Penales
Finalmente, encontramos el contrato de arras penales: en caso de incumplimiento del contrato, quien se echa atrás no sólo tiene que respetar las sanciones indicadas en el concepto de arras penitenciales, sino que también se le podrá exigir cumplir igualmente lo pactado.
🚨 Las arras penales no están previstas en el Código Civil, pero responden al reglamento de obligaciones con cláusula penal del artículo 1152.
En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Documentación requerida
Entre los documentos necesarios para formalizar un contrato de arras, se destacan:
- datos personales de las dos partes con relativos documentos identificativos;
- descripción del bien;
- precio final de la compraventa y modalidad de pago;
- indicación de los posibles gastos de compraventa;
- firmas de las dos partes;
- compromiso de firmar en contrato en su escritura pública.
Adicionalmente, hay que indicar obligatoriamente el tipo de arras que se va a firmar entre confirmatorias, penales o penitenciales.
Un dato curioso: la doble cara de los contratos de arras
A raíz de lo que acabamos de investigar, al ser un compromiso escrito, el contrato de arras supone muchas ventajas para ambas partes. Sin embargo, cabe destacar que algunos elementos que parecen ser beneficiosos, se pueden convertir en desventajas.
Por ejemplo, el contrato de arras penitenciarias, presupone la posibilidad de rescindir el acuerdo, por lo tanto, aunque conlleve la perdita de una parte de dinero, no obliga a la firma del contrato definitivo. Ahora bien, al mismo tiempo, pudiéndose echar atrás, el comprador podría encontrar otro comprado más conveniente y anulas el acuerdo con la otra parte.
Conclusiones
Resumiendo, un contrato de arras prevé tres modelos: arras confirmatorias, arras penitenciales y arras penales. Por lo general, se duele estipular contratos del primer tipo, pero, al elegir el segundo, se incluye la posibilidad de rescindir, teniendo que abonar una sanción pecuniaria, tanto por el comprador como por el vendedor.
En vía definitiva, la firma de los contratos de arras representa un acto muy importante al que las partes deben prestar mucha atención (e incluso es muy recomendable asesorarse con un abogado o un profesional inmobiliario).
De hecho, dependiendo de los acuerdos a los que se llegue y del tipo de depósito que se acuerde, las consecuencias jurídicas negativas para las partes, en caso de violación o accidentes en el cumplimiento de lo pactado, pueden tener graves consecuencias jurídicas.
