Si estás por vender, heredar o donar un inmueble, es importante que eches un vistazo a la normativa sobre el Impuesto de plusvalía inmobiliaria. Dicha tasa se produce al generarse un aumento en el valor del inmueble y se aplica solo al valor del terreno.
Dicho de otra forma: al transmitir una vivienda, se grava el valor del suelo urbano en función de los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
Normativa
Según establecido por la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 39/1998 de las Haciendas Locales, se empezó a pagar la tasa de plusvalía en el 1990, aunque, a lo largo de los años, siempre se aportan revisiones.
Por ejemplo, el día 26 de octubre de 2021 se aprobó un decreto del Tribunal Constitucional que declaraba nula la plusvalía inmobiliaria, puesto que el cálculo habitual resultaba «ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica, y, por tanto, […] vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (artículo 31.1 CE)».
No obstante, el día 8 de noviembre se generó un nuevo criterio de valoración para evitar tal anulación. Los cambios prevén que se utilice un nuevo coeficiente que varía en función de los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del inmueble.
¿Cómo se calcula la plusvalía inmobiliaria?
En concreto, a la hora de vender una vivienda es importante conocer los diferentes criterios a tener en cuenta para calcular el precio de un inmueble. Cuando el valor del inmueble aumenta y se produce una ganancia mayor para el vendedor, este deberá de abonar una tasa de plusvalía.
Dicho impuesto se puede pagar eligiendo dos formas: método real y método objetivo.
Índice objetivo
Se calcula el valor en función del índice catastral del años de compra y de venta, por ende, se actualiza anualmente.
Se multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por el coeficiente aprobado por los ayuntamientos.
Plusvalía real
Se calcula sobre la diferencia entre el coste efectivo de la compra y de la venta.
La formula para calcular el impuesto tiene en cuenta el precio de venta menos el precio antiguo de compra, multiplicado por el porcentaje del valor catastral del terreno.
Nuevos coeficientes 2023
Ahora bien, hemos entendido que para calcular el impuesto de plusvalía inmobiliaria se tiene que tener en cuenta un coeficiente máximo aplicable sobre el valor catastral de un inmueble, en función de los años transcurridos entre la compra y la venta.
| 1-12 meses | 0,14 |
| 2 años | 0,15 |
| 4 años | 0,17 |
| 10 años | 0,08 |
| 20 o más años | 0,45 |
Sin embargo, cabe destacar que, al tener un carácter municipal (de hecho se puede llamar plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), los ayuntamientos pueden rebajar hasta el 15 % dichos coeficientes para ajustar los precios al mercado inmobiliario del propio municipio. Prácticamente, el índice se calcula en función de la zona geográfica donde se encuentra el inmueble.
Por ejemplo
Tomando como referencia la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se pueden elegir dos índices según la cuota que más nos beneficie.
- Método objetivo
Si una vivienda, hace 2 años, valía 200.000 euros, para calcular el impuesto de plusvalía municipal se debería multiplicar 200.000 (valor catastral del suelo) x 0,15 (coeficiente correspondiente a los 2 años de propiedad) = 30.000 euros
Cada ayuntamiento establece un coeficiente, llamado Tipo Impositivo, que se debe multiplicar a la base imponible para calcular el impuesto de plusvalía. En Madrid el índice se fija al 29 %, con lo cual, el cálculo será: 30.000 x 0,29 % = 8.700 euros (cuota tributaria)
No obstante, en los ayuntamientos, por ejemplo, de Majadahonda o San Martín de la Vega, no está prevista dicha obligación legal.
- Método real
Si una vivienda se compró, hace dos años, por 200.000 euros y ahora se vende por 240.000 euros, el cálculo será el siguiente: 240.000 – 200.000 = 40.000 (ganancia patrimonial en euros).
Ahora bien, la Base Imponible se fija a 20.000 euros (imaginemos que sea un 50 % de la ganancia patrimonial, puesto que se calcula el valor catastral del suelo sobre el valor catastral de la vivienda), con lo cual, se calculará 20.000 x 0,50 % = 10.000 euros.
En cambio, según el Tipo Impositivo de Madrid, la cuota tributaria será: 20.000 euros x 0,29 % = 5.800 euros
¿Quién debería pagar la plusvalía?
Cabe recordar que la tasa de plusvalía inmobiliaria se tiene que pagar a la hora de heredar, donar o vender un inmueble. En todos los casos, la tasa hace referencia a quien recibe el cobro de la transmisión del inmueble.
En concreto, hay cuatro categorías de personas que podrían tener que liquidar el impuesto, dependiendo de la situación:
- Vendedores (siempre y cuando residan en España);
- Herederos: el plazo de pago es de 6 meses desde el fallecimiento del antiguo titular de la vivienda;
- Beneficiarios de una donación: el pago tiene un plazo de 30 días;
- Compradores (cuando el vendedor no reside en España).
¿Quién está exento de pagar plusvalía?
Según el Real Decreto, los impuestos de plusvalía solo deben de ser abonados por quienes ganen dinero al vender el inmueble. No obstante, existen unas excepciones que permiten no pagar la cuota:
- En casos de aportaciones de bienes entre cónyuges, por ejemplo, cuando se procede a la liquidación del régimen económico matrimonial;
- En el caso de que las entidades beneficiarias sean instituciones benéficas, municipios, Comunidades Autónomas, el Estado, etc.;
- Cuando el inmueble se considera parte del patrimonio artístico, histórico y cultural.
¿Es obligatorio pagar el impuesto de plusvalía inmobiliaria?
El pago de los impuestos de plusvalía está obligatorio siempre y cuando se haya un acuerdo previo publicado por el ayuntamiento. Además, solo se considera cuando se haya generado un aumento del valor del terreno y, por ende, haya surgido una obligación tributaria.
En otras palabras: no es cierto que todos los ayuntamientos de España hayan cumplido con la ordenanza fiscal de plusvalía municipal, por eso, es posiblemente no se tenga que abonar siempre el impuesto.
¿Qué pasa si no se paga la tasa?
En los municipios que consideran obligatoria la tasa de plusvalía, se aplicará un interés por mora por el retraso en el pago: se pide el 5 % durante los primeros tres meses; el 10 % entre los seis meses siguientes; el 15 % entre seis y doce meses; el 20 % después de un año, etc.
Nuestras recomendaciones
Finalmente, cabe destacar que online existen muchos calculadores de plusvalía inmobiliaria para estar al tanto de los cambios de precio de una operación inmobiliaria. Sin embargo, siempre sería recomendable contactar con la Agencia Tributaria para que no haya dudas.
De todas formas, hay que recordar que siempre se puede elegir el coeficiente que más nos beneficie, sea el del valor de la venta o el catastral. Es evidente que el nuevo índice objetivo grava las operaciones inmobiliarias realizadas en un plazo de un año entre la compra y la venta del mismo inmueble, con lo cual, siempre es recomendable analizar los dos coeficientes, para beneficiar del menor impuesto.
De hecho, aunque, en principio, los ayuntamientos son los que calculan el valor de la plusvalía por defecto (por lo general se considera el índice catastral), es importante recordar que se dispone de un período de reclamación de 30 días para pedir un nuevo cálculo que elija una diferente base imponible.
